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乌兰察布市人民政府关于印发进一步加强全市物业管理工作实施意见的通知

文号:乌政字〔201546


各旗县市区人民政府,市直各委、办、局,各企、事业单位:

《关于进一步加强全市物业管理工作的实施意见》已经市人民政府2015年第6次常务会议审议通过,现印发给你们,请结合实际,认真贯彻执行。

20151231




关于进一步加强全市物业管理工作的实施意见



随着我市经济社会的发展和城镇化进程的加快,物业服务业逐渐已成为提升城市形象和人民群众生活品质不可缺少的新兴行业。但目前我市物业服务的整体水平较低,还不能满足居民日益增强的对专业物业管理的需求,涉及物业管理工作的许多问题亟需解决,为彻底改善全市物业管理的现状,深入开展“五城联创”工作,根据《内蒙古自治区物业管理条列》、《内蒙古自治区人民政府关于加强物业管理促进物业服务业发展的意见》(内政发〔201591号)和《乌兰察布市住宅小区物业管理办法(试行)》(乌政发〔201376号),结合全市实际,现就进一步加强全市物业管理工作提出实施意见。

一、明确目标,分层次排时间制定工作任务 

(一)总体要求。要以“五城联创”为契机,以改造城镇人居环境为出发点,以培育物业服务市场和提高物业服务水平为重点,以落实《内蒙古自治区人民政府关于加强物业管理促进物业服务业发展的意见》为抓手,以推进物业管理全覆盖为目标,明确物业企业的责权范围,健全符合行业特征和市场规律的价格机制,规范物业服务行业市场秩序。探索老旧住宅小区推行物业管理的长效机制,提高老旧住宅小区物业管理覆盖率。建立物业服务行业政府奖励补贴方案,鼓励物业企业开展多种经营,促进物业保值增值,逐步建立以专业化、社会化、市场化的物业管理为主,业主(业主委员会)自治管理、社区协管为辅的多种物业管理模式,促进全市物业管理工作快速健康发展。

(二)目标任务。各级物业管理部门职责明确,协调配合,业主委员会职能发挥明显,全市物业管理平均覆盖率大幅提高,到2017年底,由48%提升至75%以上,提高27个百分点,达到自治区平均水平,各级优秀示范项目逐年增多,物业企业综合实力和市场竞争力明显增强,高科技管理手段逐步推广,物业服务纠纷投诉明显减少,群众满意度显着提高,物业服务业发展步入规范化、市场化轨道。

——中心城区物业管理工作要加快提质扩面进度,到2016年底,住宅小区物业管理覆盖率由64%提升至100%,提高36个百分点,其中老旧住宅小区物业管理或准物业管理实现全覆盖;新建住宅小区必须通过招投标选聘物业企业,物业管理覆盖率达100%;非住宅物业管理覆盖率达60%以上。到2017年底,组建本土品牌企业5家(二级资质以上)以上,至少新增国家物业管理示范项目1个,新增自治区物业管理优秀及以上项目10个,新增市级优秀物业管理项目20,物业企业全部实现电子建档。物业服务费收缴率达到90%以上,业主满意率达90%以上。新建住宅小区全面推广智能化管理系统,在既有住宅小区中逐步推广,有条件的住宅小区实现“一卡通”。

——旗县市物业管理工作要加快起步进度,自意见下发之日起,要立即成立物业管理股(所、室),落实人员编制、职责、经费,并组建执法队伍,加强监管力度。合理安排并有序开展老旧住宅小区改造计划。部分旗县要加快组建物业企业进度,到2017年底,每个旗县市至少组建5家物业企业,住宅小区物业管理平均覆盖率由34%提升至55%,提高21个百分点,新建住宅小区实现物业管理全覆盖;老旧住宅小区物业管理或准物业管理覆盖率达到50%,并鼓励非住宅物业项目引进专业物业管理。物业服务费收费率大幅提升,业主满意率大幅提升。从2016年起,每个旗县市每年至少打造1个市级物业管理优秀项目。

二、培育市场,加大对物业服务业的扶持力度 

(三)拓宽物业服务市场。将住宅作为物业服务市场的核心内容进行重点规范和发展,将工厂、医院、学校、商场、酒店、办公楼等非住宅纳入物业服务市场进行培育,逐步建立住宅和非住宅并存的物业服务市场体系,为业主、使用者提供专业化的物业服务。推进机关、事业单位、国有企业用房由自我服务的管理模式向专业物业服务转型。

(四)充分发挥典型示范和带动作用。要重点培育一批信誉好、市场竞争力强、业主满意度高、诚信服务好的物业品牌企业,带动全市物业管理水平和服务品质的提升。各旗县市区政府要鼓励企业兼并重组,积极扶持优秀企业做强做大。要在自治区、市级物业管理优秀项目的基础上,积极培育树立国家级示范项目。通过创优达标活动,引导物业企业找准市场定位,强化服务意识,提高标准化服务水平。

(五)提高从业人员素质。要针对行业人才匮乏、员工整体文化素质偏低的现状,强化物业管理从业人员的培训,举办企业经理和各类人员培训班,聘请专家对物业管理政策法规和相关知识进行讲授培训,并抓好技能实操训练,确保持证上岗率达到85%以上。要组织企业经理外出观摩学习,拓宽视野,进一步提高从业人员专业知识水平和整体素质。

(六)加强财政补贴支持。对老旧住宅小区、保障性住房小区、回迁安置小区实施专业化物业服务管理或准物业管理的,由当地人民政府给予物业企业一定的资金补贴,保障小区物业服务正常运行;对集中建设或在商品住宅小区中配建的保障性住房、回迁安置住房,业主属于低收入家庭的,按照优惠价格缴纳物业费,低收入家庭缴费标准与小区统一的物业服务收费标准差额部分,由当地人民政府给予资金补贴。为降低物业企业运行成本,各地区对物业企业征收的营业税地方所得部分,主要用于物业服务管理补贴和奖励;对物业企业因节能减排而改造公用设施的费用支出,以及节能降耗成效突出的物业企业,当地人民政府给予一定比例的一次性费用补贴和奖励。

(七)落实税收扶持政策。要合理确定纳税基数,从事物业管理的单位,以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额征收营业税。对物业企业开展多种经营、兼有不同税目的营业额,应当分别核算营业额,并按经营项目适用税目的税率征收营业税。营业税改征增值税后,物业企业税收政策按国家相关规定执行。

物业企业缴纳房产税确有困难的,可以提出申请,由地方税务机关逐级上报,经自治区人民政府批准后,可定期减征或者免征房产税。对物业企业安置残疾人员的,在按照支付给残疾职工工资据实扣除的基础上,按照支付给残疾职工工资的100%在当年应纳税所得额中加计扣除应纳税所得额。对新办从事物业服务的企业,自取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起,3年内免征企业所得税地方分享部分。鼓励物业企业兼并重组、做大做强,在兼并重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为,不属于营业税征收范围,其中涉及的不动产、土地使用权转让,不征收营业税。认真落实财政部、国家税务总局《关于进一步支持企事业单位改制重组有关契税政策的通知》(财税〔201537号)精神,对符合条件的物业企业给予支持。符合小型微利企业条件的物业企业,其应纳税所得减按20%的税率征收企业所得税;20151120171231,对年应纳税所得额低于20万元(含20万元)的小型微利企业,其所得减按50%计入应纳税所得额,按20%的税率缴纳企业所得税,并免征其中地方分享部分。

(八)加大对创优达标物业企业的奖励力度。要引导物业企业增加便民服务项目、扩大服务范围、提高服务质量,鼓励优秀企业做大做强,带动行业发展水平整体提升。对获得市级优秀物业管理项目的,市政府按建筑面积0.50/平方米的标准给予一次性奖励,对获得自治区级物业管理示范、优秀项目的,市政府按建筑面积0.80/平方米的标准给予一次性奖励。对获得国家级物业管理示范项目的,市政府按建筑面积1.00/平方米的标准给予一次性奖励。对接管改造后老旧住宅小区的物业企业,与业主委员会签订3年以上物业服务合同,在服务期限内业主满意率达到80%以上的,市人民政府每年奖励0.5/平方米,连续奖励3年,以鼓励企业承担社会责任。

(九)落实其他扶持政策。理顺车位经营权。房地产企业不得出售住宅小区地上停车位,只能由物业企业出租经营,且每次出租期限不得超过一年,租金收入本着“取之于业主用之于业主”的原则用于弥补物业费不足。

鼓励和支持到物业企业就业。人力资源社会保障部门对物业企业招聘大中专毕业生、复转军人、就业困难人员的,优先提供招聘岗位并实行免费就业指导服务。

物业企业按照规定参加职工医保和生育保险,享受职工医保和生育保险同等待遇;确实困难的企业,也可以按照灵活就业人员参加职工医保或居民医保,享受相应待遇。

物业企业从业人员的岗前培训和继续教育培训,享受培训所在地人力资源社会保障部门的职业培训补贴。

三、多措并举,解决老旧住宅小区物业管理问题

(十)开展老旧住宅小区的综合整治和改造工作。老旧住宅小区(一般为上世纪90年代以前建成)综合整治改造要坚持政府主导。各旗县市区人民政府和有关部门要对老旧住宅小区进行全面摸底,对需整治改造的事项进行分类建档。要科学编制改造规划和年度实施计划,合理确定老旧住宅小区综合整治改造的目标任务,逐年实施,稳步推进。要对老旧住宅小区管网管线、绿化硬化、节能改造和内外环境进行综合整治改造,进一步完善供水、供电、供气、供热、通信、排水与垃圾处理等市政基础设施和物业用房等公用服务设施。老旧住宅小区的二次供水设备、换热站、箱式变压器、消防设备及相关管线的移交工作由当地人民政府负责组织完成。老旧住宅小区综合整治改造比例每年不低于总数的20%,争取用3年左右的时间把符合条件的老旧住宅小区全部改造完成。

(十一)加大资金投入力度。各旗县市区要合理安排对老旧住宅小区综合整治改造的资金投入,积极发挥政府投入的支撑与引导作用,把整治改造资金列入财政年度预算。国家、自治区安排的既有建筑节能改造资金与其他改造资金可以捆绑使用,切实提高改造资金的使用效率。中心城区按照“市、区两级共同负担”的原则筹集整治改造专项资金;各旗县市要采取机关单位包联住宅小区的方式,多方筹资,综合整治。老旧住宅小区属于房改售房的,原产权单位应当负担一定比例的整治改造资金,单位房改售房资金结余部分,可以用于老旧住宅小区综合整治改造。属于房地产开发的,在原开发过程中已明确由房地产开发企业配置而未落实的基础设施建设项目,应责成原开发企业按原规定予以补救或出资委托建设。 

(十二)加强物业或准物业管理。要维护好“五城联创”工作成果,对整治改造后的老旧住宅小区,实现市场化的物业管理或推行准物业管理,力争物业服务全覆盖。对于居民居住相对集中、基础设施比较完善、居民经济状况相对较好、易于形成管理的老旧小区,可规划实施统一物业管理的范围,通过招投标的方式,公开选聘物业企业,实施物业管理;对于难以形成管理单元、条件还不成熟的老旧小区,可聘请专业服务公司提供环境保洁、绿化养护等专项服务;对于辖区业主经济状况相对较差、无力承受物管专业服务的老旧小区,可探索业主自治、社区服务和物业管理“三位一体”的管理服务模式,实行社区自助式物业服务;对零散楼栋、长期失管的小区,可将相邻的几栋居民楼划定为一个管理小区,实行多楼联管,或划入周边小区,统一封闭管理。 

四、严格把关,夯实物业长效管理基础 

(十三)严把规划设计关。规划建设部门在城市规划、建设时,要充分考虑住宅工程项目建成后的物业管理问题,在住宅小区用地招拍挂时要把小区共用设施设备配套、综合环境建设等规划指标列为出让的前置条件,要在建筑工程规划许可证中注明物业管理用房的位置和面积,从源头上解决住宅小区公共设施不配套等问题。在建设过程中,对已批准的开发建设项目要严格把关,不得违规变更规划,对住宅开发区的详细规划和房屋用途应予公示,让购房者明晰所购房屋环境的规划情况。并把公共设施不配套问题列入规划核实的工作内容。 

(十四)严把竣工验收关。在住宅小区竣工验收时,严格执行《乌兰察布市新建商品住宅小区部分配套设施建设管理暂行办法的通知》(乌政办发〔201295号)和《乌兰察布市住宅小区物业管理办法(试行)》(乌政发〔201376号)的要求,各旗县市区物业管理部门要参与新建住宅物业项目的竣工验收,对公共服务设施配套建设进行评价验收,未达标的,应立即责令限期整改,否则不予验收。 

在物业管理用房配套上,要严格确认开发商是否执行商品住宅小区建筑面积3‰的比例标准。达不到配套标准的,由主管部门按物业项目周边门面房价格标准,向开发商代收差额部分用于购买补足。对私自变更建设规划,占压绿地、公共设施的行为要依法惩处,从源头上杜绝建设遗留问题造成的小区物业管理纠纷,杜绝“有人建,无人管”等严重影响业主正常生活的现象。 

(十五)严把物业承接查验关。物业企业与建设单位,应严格按照国家和自治区、我市的有关规定以及商品房买卖合同、前期物业服务合同的约定,逐项对房屋共用部位、共用设施设备进行查验、交接。各旗县市区物业管理部门要及时发现和纠正物业承接查验中的问题,积极调解物业承接查验纠纷。通过物业承接查验工作,确保物业企业承接的物业权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全,切实维护业主的合法权益。对不依法履行物业承接查验义务的,物业主管部门要责令限期改正,并予以通报。物业企业与建设单位共同完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验后,要将承接查验报告等相关材料,报送所在地物业管理部门。对于物业企业擅自承接未经查验的物业,或在物业承接查验中与建设单位恶意串通、弄虚作假、侵犯业主权益的,该企业除依法依规承担法律和经济责任外,其行为记入物业企业信用信息档案。 

五、创新制度,加强物业服务行业的监管 

(十六)建立物业服务失信惩戒制度。对不能履行合同约定提供服务、存在违法违规经营行为的物业企业,经小区业主委员会提议、旗县市区物业主管部门认可,报市物业管理办公室计入企业信用不良档案,取消其年度评优资格。造成严重后果的,一定期限内取消或永久取消其在我市物业服务市场的竞标资格,降低或撤销物业企业资质等级。 

(十七)实行物业管理招投标制度,推进物业管理市场化进程。逐步建立双向选择、公平竞争、优胜劣汰的物业管理新机制,推进物业服务市场化进程,由市物业主管部门指导、监督开发建设单位(产权单位)通过招投标方式选聘物业企业,在市公共资源交易中心进行交易,并签订《前期物业服务合同》,实行物业接管保证金制度。新建住宅小区必须通过招投标方式选聘物业企业;已成立业主委员会的住宅小区重新选聘物业企业,原则上应通过招投标方式选聘,并签订正式的《物业服务合同》;建设单位或产权所有单位均不得指定物业企业,已经指定的要予以纠正,并重新通过招投标方式确定物业企业。引导和规范有条件的工厂、医院、学校、商场等采用公开招投标方式选择物业企业进行专业物业服务。房地产开发项目的前期物业管理招投标工作,应在办理商品房预售许可证之前完成,中标物业企业要提前介入,参与工程建设和综合验收。不进行预售,只现售的房地产开发项目,应在现售前30日完成前期物业管理招投标工作。开发建设单位在销售房屋时,不得对前期物业服务合同未约定的物业管理事项向买受人擅自作出承诺。建设单位应严格按照建设部《关于印发〈前期物业管理招标投标管理暂行办法〉的通知》(建住房〔2003130号)的规定,落实前期物业招投标制度,在房屋销售时公示中标物业企业、物业服务费收费标准、物业服务等级标准等物业服务相关信息,并严格兑现销售承诺。住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业的,由住建部门按照《内蒙古自治区物业管理条例》第四十七条的规定责令限期改正,给予警告,可以并处5万元以上10万元以下的罚款;未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由住建部门责令限期改正,给予警告,可以并处1万元以上5万元以下的罚款。 

(十八)规范资质管理,严把准入机制。对新申报的物业企业,各旗县市区要严格按照设立物业企业具备的条件及审批程序执行,压缩审批时限,不得附加超出《内蒙古自治区物业服务企业资质管理办法》规定的其他前置条件。特别要重视三级物业资质的申报,对其人员的从业情况、资格证件、人员数量、经济实力等予以全面的考察,达不到条件的不予审批。外地物业企业承揽物业服务项目的,要将企业相关信息资料报送市物业主管部门备案,无备案手续开展经营活动的,旗县市区物业管理部门要依据相关规定坚决查处。

(十九)加强住宅专项维修资金的使用和管理。各旗县市区要严格执行住建部《住宅专项维修资金管理办法》,规范住宅专项维修资金交存、使用,全面落实新建商品住宅建立住宅专项维修资金制度。要研究调整各类住宅的维修资金缴存标准和制定完善住宅专项维修资金续缴办法。需业主交存的住宅专项维修资金,由业主办理入住手续时持住宅专项维修资金交存通知书自行到当地设立的住宅专项维修资金专户交存维修资金。自本意见下发之日起,房地产开发建设单位不得代收住宅专项维修资金。 

应本着方便快捷、应急使用优先的原则,进一步简化住宅专项维修资金使用审批条件和程序。对可能造成人身安全事故的紧急维修事项,经业主委员会(没有成立业主委员会的由社区居民委员会)现场查验确认后,可直接申请主管部门审核使用住宅专项维修资金。 

各旗县市区要严格按照《住宅专项维修资金管理办法》的规定,委托所在地一家商业银行,作为本行政区域内维修资金的专户管理银行,同时在专户管理银行开立维修资金专户,并实现以物业管理区域或者以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账。要完善住宅专项维修资金的财务管理和会计核算制度,严格执行财务和会计核算规定,配备专职财务管理人员,实现住宅专项维修资金单独记账,做到财务制度健全,记账科目、结账、核算规范合理。 

挤占挪用住宅专项维修资金的,要在2016531日前全部归还,对未按时归还的地区将进行约谈和问责。各旗县市区要对房地产开发建设单位代收住宅专项维修资金情况进行全面清理,对存在的欠缴、挪用等损害购房者权益问题,要提出办法限期解决。 

住建部门要加强对住宅专项维修资金交存、使用和管理的日常监督检查。审计部门要建立定期审计制度,严禁任何单位和个人违规使用或挤占挪用住宅专项维修资金,进一步严格住宅专项维修资金收缴工作,确保资金安全,规范住宅专项维修资金的使用,加大对资金的使用监督力度,进一步提高资金使用的透明度。 

(二十)坚决查处企业违法违规行为。旗县市区物业主管部门要强化对物业企业的监督检查,不定期开展市场整治,坚决查处各类违法违规行为。并通过约谈物业企业法定代表人或负责人,下发书面整改通知书等手段责令限期改正。对物业企业拒不改正或者存在严重违法违规行为且社会影响极其恶劣的,要报请市物业主管部门给予处罚、降低或吊销其资质证书,并在媒体公布。

(二十一)进一步规范物业服务相关收费机制。公共租赁住房(含廉租房)物业服务收费实行政府指导价,各地区要每三年对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估,并根据评估结果适时进行调整,在显着位置设置由价格监督检查局监制的收费公示牌后,方可收费。普通住宅物业、非住宅物业服务收费本着“质价相符”的原则实行市场调节价,属前期物业管理的,由建设单位(产权单位)与物业企业在前期物业服务合同中约定;成立业委会的,由业委会与物业企业在物业服务合同中约定执行。 

对不按物业服务合同期限缴纳物业服务费的业主,要加收滞纳金;对无故恶意拖欠物业服务费的业主,街道、社区居委会、业主委员会、物业企业要形成合力,共同督促其限期交纳,逾期仍不交纳的,物业企业可以向人民法院起诉,依法解决。 

物业管理区域内,供水、供电、供气、通讯、网络、有线电视等单位,应当向最终用户收取有关费用,对于业主自用的,要直接向业主收取;对于物业企业使用的,要直接向物业企业收取;对于公共使用的,由业主分摊,按照合同约定收取。未收费到最终用户的,产生的损耗由供应单位与物业企业协商解决,不得强制物业企业代收费用。物业企业代收相关费用时,应与供应单位签订委托协议,收费标准不得超出发改部门审定的标准。 

六、明确职责,理顺物业管理工作体制,构建“四位一体”管理体系 

(二十二)理顺工作体制,构建管理体系。各旗县市区政府对本行政区域内的物业管理工作负总责,物业主管部门具体监督指导,各职能部门协调联动,街道办事处(乡、镇政府)、社区居委会、业主委员会、物业企业构建“四位一体”的物业自主管理体系,逐步形成物业管理与社区管理良性互动的新机制。 

旗县市区物业管理部门365bet欧洲杯足球:拟定物业管理发展规划、发展目标及工作思路,制定相关配套措施;贯彻执行物业管理有关法律、法规和政策规定;对本行政区域内的物业行业政策指导;负责住宅专项维修资金的归集管理及使用;监督、检查本行政区域内物业企业执行有关政策法规的情况;监督、指导乡镇人民政府、社区居委会、居民委员会的物业管理工作;指导业主大会、业主委员会的组建及其运作,并对业主委员会进行登记备案,协调物业企业和业主委员会、业主的关系;监管物业企业,规范物业管理服务行为,召开联席会议,调处物业管理纠纷和信访投诉工作;组织物业服务行业的检查、考核。 

街道办事处(乡、镇政府)的物业管理职责:负责组织业主大会成立和业主委员会选举、备案工作;业主大会和业主委员会的日常指导、监督工作;落实本辖区未实施物业管理居住区的管理服务工作;协助县、区物业管理部门做好物业企业日常监管、物业管理区域划分、物业企业信用信息采集、信用等级初评等工作;召开联席会议,调处物业管理矛盾纠纷;组织开展本辖区物业服务满意度调查工作;协调社区、业主委员会、物业企业相互之间的关系。 

社区、居民委员会物业管理职责:负责配合街道办事处(乡、镇政府)做好物业企业日常监管、物业管理区域划分、企业信用信息采集工作;对暂未成立业主大会的居住区代行业主委员会职责;协助街道办事处(乡、镇政府)做好业主大会和业主委员会的日常指导、监督工作;协助街道办事处(乡、镇政府)落实未实施物业管理居住区的管理服务。 

业主委员会职责:负责选聘物业企业,执行业主大会的决定,及时了解业主的意见和建议,监督和协助物业企业履行物业服务合同,督促业主缴纳物业服务费及其他相关费用,调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷,监督业主遵守《管理规约》。 

物业企业职责:负责落实物业服务合同;物业管理区域内共用部位、共用设施设备的报检、养护和管理工作;制止业主破坏共用部位、共用设施设备行为,并及时上报有关部门;做好物业管理区域内的公共安全巡查和防范工作,发生公共安全事件应立即报警;做好物业项目建设、业主信息等资料的收集管理工作;协助做好社区共建工作。 

(二十三)构建部门协调联动、齐抓共管工作格局。物业管理工作涉及面广,需各相关部门明确职责,协调联动,齐抓共管,杜绝推诿扯皮对业主造成的损失。 

各相关部门职责划分如下: 

住建部门职责:负责贯彻国家、自治区和我市物业管理政策、法规;负责指导监督全市物业管理工作,拟定物业管理相关政策和规章制度;参与确定物业经营的收费和指导价格;负责物业企业资质的审核、复合、变更以及项目手册的审核工作;负责外进物业企业的备案;负责前期物业管理招投标的监管工作;指导监督住宅专项维修资金归集使用工作;负责保障性住房后期物业管理工作;负责物业企业信用档案的归集评定工作;指导、协调、监督物业企业的经营活动;组织新建住宅小区的交付使用验收;组织、指导物业管理从业人员培训;各旗县市区城管局负责监管物业项目内破坏、侵占共用部位等违法违规行为;各旗县市区房管局、住建局负责配合其他相关部门治理物业项目内私搭乱建、改变房屋使用性质等违法违规行为等。 

公安部门职责:负责加强物业项目内治安、消防等工作的指导、监督和检查,落实物业企业协防职责等。 

民政部门职责:负责指导街道办事处(乡、镇政府)加强物业项目与所在社区的共驻共建工作,将物业管理纳入社区年度工作综合考评,改善社区环境,完善物业管理等。 

工商部门职责:负责物业项目内非法经营活动的查处工作,对将车棚(库)、住宅用作经营(办公)场所的不予核发营业执照;要求物业企业在填报企业年度信用信息公示系统时,提交物业企业资质证书,坚决打击无资质经营行为等。

规划部门职责:负责查处不按比例配置物业服务用房等与规划不符的行为;配合城管、房管等部门对物业项目内违规搭建、侵占共用部位等违法违规行为的查处等。 

环保部门职责:负责加强物业项目内油烟、废气等污染物的管理,加大附近环境噪声污染治理力度;配合相关部门,治理物业项目内存在的环境污染问题等。 

发改部门职责:负责依据《关于规范我市廉租住房、公共租赁住房等保障性住房物业服务收费管理工作的通知》,加强对公租房等保障性住房的物业服务收费监管,配合住建部门适时调整公租房等保障性用房物业服务收费标准等。 

质量技术监督部门职责:负责对物业项目内电梯、锅炉、计量器具等特种设备进行安全检定,督促使用单位做好特种设备的注册登记、定期检验、维护保养、作业人员持证上岗等工作;依法查处未按规定申请检定或检定不合格仍继续使用的情况;积极调查处理小区内的特种设备事故等。 

审计部门职责:负责对住宅专项维修资金建立定期审计制度,从2016年起,纳入常规审计工作等。 

司法部门职责:负责指导各旗县市区建立物业管理矛盾纠纷人民调解委员会,依法开展物业管理矛盾纠纷人民调解工作。 

各级人民法院职责:负责成立物业管理矛盾纠纷巡回法庭。 

新建住宅小区水、电、暖、气等管网设施设备的建设安装,由专业单位负责组织或委托并监督有资质单位进行施工,费用由建设单位承担,既有住宅小区的维护更新由业主负责。质保期内的由建设单位维护、更新,超出质保期可申请提取住宅专项维修资金,老旧住宅小区的维护更新由全体业主共同负责。各专业单位职责具体划分如下: 

电业部门职责:楼宇进户线以内,由业主负责更新;以外由电业部门负责。新建项目内供电设施(包含供电计量表)施工费用由建设单位承担,老旧项目依据供电设施产权由产权单位承担。 

燃气企业职责:负责组织或委托并监督有资质单位对燃气管网支线干线、室内管线及附属设施(不包括燃气灶具)进行施工和维护,并负责对用户用气安全的检查。 

自来水公司职责:以注册水表为界,注册水表以外的管线设施(包括阀门)由建设单位负责,进户管线以内由业主负责更新。注册水表的更新由业主负责。 

市政管理部门职责:楼宇内分户管线由业主负责更新;使用的化粪池及管线(不含市政管线)由物业企业负责清掏和维护;小区以外由排水部门负责组织或委托并监督有资质单位施工和维护。

通讯部门职责:楼内电话预埋管线由业主负责更新,其它管线由通讯部门负责组织施工和维护。 

供热企业职责:进路口以内的管线(不含进户管线)由建设单位负责维修,进户管线由业主负责更新。老旧小区管网的维修、更换和保养由供热企业负责实施,费用由政府、供热企业、业主按4:3:3比例承担。建设单位收费安装的热计量装置由业主负责更新,供热企业收费安装的热计量装置由供热企业负责更新。 

七、落实责任,强化组织领导与舆论引导 

(二十四)将物业管理工作纳入年度目标考核。2016年起,把物业管理工作纳入市政府对各旗县市区政府的目标责任制考核范围,由物业管理领导小组负责制定物业管理考核办法与评分细则,并会同人大、政协和相关部门组织实施具体考核工作。各旗县市区人民政府应建立相应的考核激励机制。 

(二十五)强化组织领导。要切实加强领导,健全机构,完善措施,扎实推进,落实责任,明确任务,将工作细化分解到基层,加快建立一级抓一级、层层抓落实的组织体系和工作体系,为物业管理工作提供有力保障。 

要成立物业管理工作领导小组。由市政府分管领导担任组长,市住建、规划、公安、消防、工商、民政、环保、发改、质监、审计、司法及各专业单位和各旗县市区政府负责人担任成员,办公室设在市住建委。各单位各司其职,密切配合,切实加强物业管理工作,共同推进现代物业服务业加快发展。 

要组建物业管理联合执法队伍。至本意见下发之日起,各旗县市区政府要组建由住建、规划、公安、消防、工商、民政、环保、发改、质监、审计、司法等部门参与的联合执法队伍,加大对物业管理相关违法违规行为的执法力度,保障全市物业管理工作快速发展。 

要组建物业管理巡回法庭。各级人民法院自本意见下发之日起,要加快物业管理巡回法庭的组建进度,切实高效解决物业管理矛盾纠纷。

要组建物业管理矛盾纠纷人民调解委员会。各旗县市区要按照《关于开展专业性行业性矛盾纠纷调解工作的意见》(乌党办发〔201318号)要求,成立预防和调处物业管理纠纷人民调解工作领导小组,并按要求组建覆盖物业管理区域的物业管理矛盾纠纷人民调解委员会,发挥人民调解的作用。 

本意见自印发之日起施行。

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